הסכם שכירות לעסקים

בפרק הקודם,דני ויוסי החליטו להקים כשותפים גן ילדים. על כן, הם פנו על מנת לנסח הסכם מייסדים. לאחר שנקבעו התנאים ושני הצדדים חתמו עליו, מגיע השלב הבא והוא בחירת מיקום העסק והשכרתו. עו ד שי פורת מביא עבורכם את ההיבטים והשיקולים השונים הכרוכים בהשכרת מבנה לטובת העסק.

בשעה טובה נחתם הסכם המייסדים שבין דני ויוסי, ואולי אפילו נוסדה חברה (בע מ) כדי שתנהל את העסק. כעת בא הזמן, כפי שיוסי ביקש מלכתחילה, לאתר מקום עבור גן הילדים ולשכור אותו.

מובן שלא נטפל כאן בהיבטים המסחריים של בחירת מיקום לגן ילדים (אזור שיש בו משפחות צעירות ואין בו תחרות רבה) ולא בהיבטים הרגולריים של השכירות (רישיון עסק, משרד החינוך, עיריה וכיוב ‘), אלאנתמקד במספר היבטים משפטיים בלבד. אולם, כפי שיתברר, לשיקולים מסחריים בכלל ולשיקולים שצריכים להנחות עסק חדש בפרט, יש השפעה רבה על ניסוח הסכם שכירות לנכס המיועד לעסק.

אבן הנגף העיקרית של עסק חדש השוכר נכס, שאלת המיליון דולר, היא, כמובן, התמורה המשולמת. מטבע הדברים, האפשרויות הכלכליות של עסק חדש מצומצמות, ועל בעל העסק לנסות ולהפוך את בעל הבית ל שותף בעסק. במובן זה שבשנה הראשונה לניהול העסק, יסתפק בעל הבית בדמי שכירות נמוכים מהמקובל, תמורת התחייבות השוכר לשלם דמי שכירות גבוהים מהמקובל בשנה השניה וקביעת מנגנון של העלאה שנתית ריאלית של דמי השכירות מדי תקופה (5% תוספת ריאלית מדי שנתיים, תהיה בהחלט במסגרת המקובל). בעסק מסוג גן ילדים, שחלק ממהותו היא מיקומו, בעל הבית לא צריך לחשוש מהצעה כזו, להיפך.

שאלה אחרת היא תקופת השכירות. ליוסי ולדני יש אינטרס להחזיק את המקל משני קצותיו. מחד, לשמור על האפשרות להשתחרר מההסכם כבר אחרי שנה אחת, אם העסק לא יעלה ויצליח, ומאידך לקבל אפשרות להשכרה לטווח ארוך, אם העסק יצליח.עבור בעל הבית, הסכם לשנה אחת הוא כאב ראש לא קטן, משום שהוא מחייב אותו לבזבז זמן וכסף (מתווך, עו ד, אולי איזה שיפוץ קטן, אולי חודש בלי שוכר, מה שיחייב אותו, נוסף על הפסד דמי השכירות, גם לשלם חשבונות גדולים) שוב ושוב בכל שנה, כך שתקופת אופציה משמעותית (5 שנים, למשל),לאחר השנה הראשונה עשויה לפתות את בעל הבית להסכים להצעה.

אם באופציה עסקינן, הרי שיש להקפיד על ניסוח האופציה. למי היא נתונה (מי מחליט אם לממש אותה, השוכר, או המשכיר?), איך מממשים את האופציה (האם המימוש הוא אוטומטי , אלא אם הצד שקיבל את האופציה מודיע שהוא לא מעוניין בה, או שיש לשגר הודעה רשמית כדי לממש את האופציה) ובאילו תנאים (כמו, לדוגמא, הפקדת ערבות בנקאית עבור תקופת האופציה כתנאי למימושה)?

מובן שבעסקים תלויי אופנה , או מובילי דעה , כמו עסקי אוכל ובידור, שנת השכירות הראשונה עלולה להראות כנצח, ועל כן כדאי לחשוב כאן על פתרונות אחרים או נוספים, כמו שיחרור מההסכם כנגד מציאת שוכר חליף (אפילו במחיר של השלמת דמי השכירות שמשלם השוכר החליף עד לשיעור דמי השכירות הנקובים בהסכם).

סעיף שוכר חליף הוא סעיף שיכול להתברר כבעייתי, משום שבעל הבית ידרוש שהשוכר החליף יהיה להנחת דעתו ולשביעות רצונו , מה שיאפשר לו לטרפד כל חילופי שוכרים, ולכן יש צורך להקפיד על ניסוח סעיף זה.הניסוח חייב לקחת בחשבון את חרדתו הבסיסית והטבועה של כל משכיר מהפקרת רכושו בידי אדם לא מוכר. ניסוח אפשרי הוא, לדוגמא: שוכר חליף שיסכים להתחייב על פי תנאי הסכם זה, לרבות הבטחונות הכלולים בו , או, למרות חילופי השוכר, ימשיך השוכר לשמש כערב לכל התחייבויות השוכר החליף .

נסיים עם שאלת הבטחונות. המשכיר תמיד יעדיף ערבות בנקאית (שגם עולה בכסף וגם מחייבת שמירה בבנק של סכום זהה לסכום הערבות), ויבקש שהיא תהיה בגובה של דמי שכירות שנתיים. השוכר, לעומתו, יציע שהוא ימסור למשכיר המחאות לבטחון (שאותן יבטל בטרם יבש הדיו על נייר ההמחאה), ואם ירגיש נדיב במיוחד באותו יום, יסכים להיות ערב אישית להתחייבויות החברה שלו. בין שני הקטבים הללו קיימים פתרונות אחרים ונוספים, כמו תשלום מראש ובמזומן עבור שלושה-ארבעה חודשי השכירות האחרונים, כמו הבאת ערבים טובים (עם אסמכתאות לרכוש משמעותי, כמו דירה, מכונית, תלוש משכורת מכובד) שיחתמו על ההסכם עצמו ועל שטר חוב בסכום ניכר.

כל עוד לא נחתם ההסכם, אפשר לנסות ולעצב אותו לפי צרכי הצדדים, כפי שהם צופים אותם בעת המשא ומתן, בעזרת יצירתיות, שכל ישר וניסיון.ההסכם חייב להיות הוגן, משום שצד שאינו חש בנוח עם ההסכם עליו חתם, יחוש צורך להגן על עצמו בכל אינטראקציה שתהיה לו עם הצד השני, מה שעלול להעכיר את היחסים בין הצדדים וחבל.

מרגע שנחתם ההסכם, והתקבעו זכויות וחובות הצדדים פגה היצירתיות, וחופש הבחירה מפנה את מקומו לחובת שני הצדדים לכבד את התחייבויותיהם, ככתבן וכלשונן.

המאמר הינו לצרכי ידע כללי בלבד, ואינו מחליף ייעוץ משפטי שניתן על ידי עורך דין מומחה לאחר שבדק את נסיבות העניין הקונקרטי.